Процедура приобретения недвижимости в Таиланде для россиян: пошаговое руководство 2025

Покупка жилья в Таиланде в 2025 году — понятная, но требующая дисциплины процедура: «примерка» района через краткосрочную аренду, выбор freehold/leasehold, проверка документов и регистрация права. Поэтапность снижает риски: вы тестируете локацию, считаете реальную экономику владения, подтверждаете юридическую чистоту и корректно оформляете платежи (включая FET) для бесперебойной регистрации. Подход одинаково полезен и тем, кто планирует инвестиции в недвижимость в Таиланде, и тем, кто рассматривает недвижимость в Таиланде.

Содержание

1. Формы владения: freehold vs leasehold
2. Что может купить иностранец: квота 49%, земля, дом, кондо
3. Подготовка: цель покупки, бюджет, район и формат
4. Проверка и безопасность сделки
5. Оплата и оформление: шаги и дистанционный сценарий 
6. Базовые платежи (кто обычно платит)
7. FAQ
8. Итоги

Чёткий чек-лист экономит деньги и время: заранее распределяются налоги/сборы, фиксируются условия в договоре, готовится полный пакет документов и акт приема-передачи. Итог — предсказуемая сделка с прозрачными правилами и контролируемыми рисками.

Формы владения: freehold vs leasehold

Иностранцу в Таиланде доступны две базовые модели: freehold (полная собственность на юнит) и leasehold (долгосрочная аренда с регистрацией в Земельном департаменте). Простое правило: квартиру в кондо можно оформить иностранцу во freehold (при наличии иностранной квоты 49% в здании), землю — нельзя (земля обычно в leasehold или через тайскую компанию). Выбор формы влияет на налоги, способ оплаты и ликвидность при покупке недвижимости в Таиланде для россиян.

Критерий	Freehold (полная собственность)	Leasehold (долгосрочная аренда)
Что это	Титул на юнит (кондо) + доля в общих частях	Зарегистрированный договор аренды (обычно кондо/дом/вилла)
Срок	Бессрочно	Типично 30 лет (+ опции продления по договору)
Земля	Иностранец землю не оформляет на себя	Земля арендуется у собственника (lease)
Где применяется	Кондо при наличии иностранной квоты (≤49% площади)	Кондо (когда квота исчерпана), дома/виллы на участке
Регистрационные сборы	Transfer fee ~2% (обычно делят стороны)	Lease registration ~1% + stamp 0.1%
Платёж и FET	Деньги должны зайти из-за рубежа; банк выдает FET-форму	Гибче: допускаются локальные платежи (по договору)
Плюсы	Высокая ликвидность, прозрачная перепродажа	Ниже входной чек, проще кэш-флоу, быстрее окупаемость
Минусы	Дороже на входе, завязка на квоту 49%	Продления не гарантированы законом, зависит от условий

Что важно знать

• Квота 49%: во freehold иностранец может владеть не более чем 49% общей жилой площади кондо; остальное — тайские собственники или leasehold.
• Земля: виллу/дом можно купить как строение, но участок обычно остаётся в leasehold. Путь через компанию с тайскими акционерами сложен и регулируется — обсуждайте с юристом, если планируете покупки виллы или апартаментов с участком.
• FET (Foreign Exchange Transaction): для freehold перевод идёт из-за рубежа на имя покупателя, банк в Таиланде выдаёт FET — без него право собственности не зарегистрируют.
• Договор leasehold: продления (30+30+30) — это условия договора, а не автоматическое право. Фиксируйте в тексте контракта механизмы продления/переуступки.

Подсказка для стратегии: для «жить самому сейчас — сдавать потом» подойдут кондо freehold; для «взять площадь и двор» — дом/вилла в leasehold (и уже потом, при уверенности в локации.

Что может купить иностранец: квота 49%, земля, дом, кондо

Иностранцу в Таиланде проще всего купить квартиру в кондоминиуме: закон позволяет оформить юнит в freehold, но при условии, что в здании не исчерпана иностранная квота 49% от общей жилой площади. Когда квота заполнена, тот же юнит продают как leasehold (долгосрочная аренда).

Земля напрямую иностранцу недоступна: участок под домом/виллой обычно оформляют в leasehold (30 лет с опциями продления по договору). Само здание может быть вашим активом (как строение), но права на землю — арендные. Схема через тайскую компанию требует реального бизнеса и строгого комплаенса — вариант для подготовленных случаев, а не «по умолчанию».

Если цель — жить самому и при этом думать о доходности, начинайте с ликвидного кондо во freehold, а затем уже рассматривайте покупку виллы или апартаментов в нужном районе.

Объект	Статус для иностранца	Как оформляют	Что учесть
Кондоминиум (квартира)	Freehold при квоте ≤49%	Покупка юнита + доля общих частей	Нужен перевод из-за рубежа и FET-справка; квота — критична
Квартира при исчерпанной квоте	Leasehold	Регистрация аренды (обычно 30 лет)	Продления/переуступка — строго по договору
Дом/вилла на участке	Строение — ваше; земля — leasehold	Договор аренды земли + право на здание	Отдельно считаются расходы на землю/здание; продления не автоматом
Земельный участок	Прямо — нельзя	Через тайскую компанию (реальный бизнес)	Высокие требования к структуре и комплаенсу

Подготовка: цель покупки, бюджет, район и формат

Планируйте покупку от цели: для жизни подойдёт кондо с высокой ликвидностью и понятными правилами; для семьи — дом/вилла с большим пространством (обычно земля в leasehold); для дохода — проекты с прозрачным управлением и понятной арендной моделью. Если ваша цель — покупка недвижимости в Таиланде для россиян, заранее решите, рассматриваете ли вы покупку виллы или апартаментов или же делаете упор на объекты для инвестиций в недвижимость;
Бюджет считайте не только по цене объекта, но и с учётом 5–8% сопутствующих расходов (регистрация, юрист, переводы, мебель), плюс «подушка» на 3–6 месяцев.

Район выбирайте по логистике и образу жизни: доступ к пляжу/BTS/школам/клиникам, трафик в часы пик, шум ночью, парковка. Для сделок во freehold заранее продумайте схему перевода средств из-за рубежа и получение FET; в кондо — проверьте квоту 49%, правила краткосрока и размер condo fees.

Параметр	Что решить	На что смотреть
Цель	Жить / сдавать / гибрид	Формат (кондо/дом/вилла), freehold vs leasehold
Бюджет	Цена + 5–8% расходов	Регистрации, юрист, мебель, курс/переводы
Район	Пляж/транспорт/школы	Трафик, шум, парковка, инфраструктура
Юрчасть	Способ оплаты	FET (freehold), квота 49%, правила аренды
Управление	Кто обслуживает	Condo fees/посёлок, запреты, страхование

Проверка и безопасность сделки

Покупка — это про документы и цену, а не про красивые фото. Для покупки недвижимости в Таиланде для россиян (для жизни, сдачи или долгосрочных инвестиции в недвижимость) достаточно трёх простых проверок: право собственности, деньги идут «правильно», объект без скрытых долгов/запретов. Если берёте новостройку — смотрите репутацию застройщиков Таиланда; вторичка — проверяйте продавца и квоту 49% в кондо.

Что проверить	Что спросить/посмотреть	Чем подтвердить
Документы на объект	Chanote / Unit Title Deed, остаток квоты 49%	Копии титула, письмо от управляющей компании
Деньги и оплата	Как платим и куда? (SWIFT, FET для freehold)	FET/инвойсы/подтверждение банка
Расходы и правила	Кто платит сборы, есть ли долги по УК	Таблица расходов в договоре, квитанции УК

Три «красных флага»

• Просят депозит до договора и без копий ID/титула → сначала договор и документы, потом деньги.
• Нет FET при freehold → могут не зарегистрировать сделку.
• «Пакетные» тарифы/долги не раскрывают → просите квитанции и фиксируйте всё в договоре.

Оплата и оформление: шаги и дистанционный сценарий

Пошагово (офлайн)

• Договор + инвойс → проверили реквизиты продавца/девелопера, сумму, график.
• Оплата → международный SWIFT-перевод на имя покупателя в назначении; для freehold банк в Таиланде выдаёт FET (подтверждение поступления валюты из-за границы).
• Регистрация → визит в Земельный департамент с комплектом документов; выдача титула (Condo Unit Title Deed / Chanote) и договоров.
• Закрытие расходов → госпошлины/сборы по договорённости (обычно делятся), передача ключей/доступов.

Если покупаете удалённо (без поездки)

• Подписи и доставка: проект договора согласовываете по e-mail, оригиналы гоняют курьеры (DHL/EMS).
• Доверенность: нотариальная в РФ → перевод/апостиль → отправка тайскому юристу; он представляет вас на регистрации.
• Платеж: SWIFT по инвойсу; получаете сканы, затем оригиналы с отметками.
• Принятие объекта: фото/видео-осмотр, чек-лист дефектов; финальный пакет документов приходит курьером.

Способ	Где применяют	На что смотреть
SWIFT (валюта → бат)	Freehold, новостройки у застройщиков Таиланда	Совпадение ФИО с договором; FET обязателен
Внутритаиландский перевод/чек	Вторичка, leasehold	Подтверждение поступления, квитанции
Эскроу / агентский счёт	Сложные сделки	Условия раскрытия, комиссии банка

Правильная последовательность «договор → платеж (SWIFT+FET) → регистрация → ключи» делает сделку предсказуемой и безопасной — как для жилья «для себя», так и для долгосрочных инвестиции в недвижимость.

Налоги, сборы, финансирование и защита сделки

Перед оплатой зафиксируйте в договоре: какие сборы за кем, как проходит платеж (SWIFT/FET для freehold), и что именно выдает продавец на регистрации. Это одинаково важно и для покупки недвижимости в Таиланде для россиян, и для целей инвестиций в недвижимость — прозрачные платежи и документы сокращают риски.

Базовые платежи (кто обычно платит)

Платеж/налог	Freehold (кондо)	Leasehold (долгосрочная аренда)	Кто платит по практике*
Transfer fee (переход права)	~2%	—	Делят 50/50 или по договорённости
Регистрация лизхолда	—	~1% (+ stamp 0,1%)	Часто 50/50 или арендатор
Specific Business Tax	До 3,3% при продаже <5 лет	—	Обычно продавец
Stamp duty	До 0,5% (если нет SBT)	0,1%	Обычно продавец
Withholding tax	1% (компании) / прогрессивный (ФЛ)	—	Продавец

* Точные доли фиксируйте в договоре и инвойсах.

Ежегодные траты: коммунальные, обслуживание кондоминиума/посёлка, страхование. Для покупки виллы или апартаментов закладывайте также сервис бассейна/сада.

Финансирование и рассрочки

• Рассрочка от девелопера: чаще беспроцентно до сдачи; график — в контракте.
• Post-handover план: часть цены после ввода дома, возможен % годовых.
• Банковские кредиты для нерезидентов ограничены; ключевой — корректный SWIFT и FET для freehold.

Риски и как их закрыть

Главные флаги:

• Платеж «куда-то» без договора/инвойса и без FET для freehold.
• Неясно, входит ли ваш юнит в иностранную квоту 49% (кондо).
• Объявления-клоны, «суперцена» без документов и видео-осмотра.

Как защититься:

• Договор + инвойс до денег; платежи — только по реквизитам в контракте (SWIFT → FET).
• Запросить: титул/право, квоты по иностранцам, выписки об обременениях, график и список расходов.
• Осмотр и приемка по чек-листу (влажность, электрика, счетчики); всё — в приложениях к договору.
• Включить в контракт: кто платит сборы, сроки регистрации, условия расторжения/штрафы, формат финальной передачи.

Прозрачно распределенные налоги/сборы + верифицированные платежи (SWIFT/FET) и документально оформленная приёмка превращают покупку в предсказуемую операцию — будь то жильё «для себя» или долгосрочные инвестиции в недвижимость.

FAQ

Итоги

Покупка в Таиланде сводится к трём вещам: право (freehold vs leasehold и квота 49% в кондо), проверка (due diligence объекта/продавца/договора) и оплата (SWIFT на имя покупателя + FET для freehold, четкие условия для leasehold). Заранее планируйте цель (для жизни, сдачи или перепродажи), локацию и формат — так вы не переплатите и избежите лишних рисков.

Короткий план действий: определите цель и бюджет → выберите формат и район → проверьте права/квоту/обременения → зафиксируйте в договоре цену, сборы, сроки и условия → оплачивайте по инвойсу (SWIFT/FET для freehold) → регистрируйтесь в Земельном департаменте и принимайте объект по чек-листу. Заложите 5–8% на сопутствующие расходы и не переводите депозит до подписания.